Tuyệt chiêu mà các nhà đầu tư bất động sản thành công rất hay dùng đó là: Không sử dụng 100% vốn tự có để đầu tư kinh doanh.
Họ sẽ huy động vốn từ các khoản vay ngân hàng ngay cả khi "dư sức" chi cho bất động sản.
Nhà đầu tư bất động sản-nằm lòng chiêu thức dòng tiền
Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã tối ưu chiến lược dòng tiền bằng việc vay trả góp ngân hàng để mua nhà rồi cho thuê và thu được dòng tiền đều đặn.
Nhờ đó, nhà đầu tư chuyển được việc thanh toán và vấn đề thanh khoản sang cho khách thuê nhà.
Sử dụng khoản vay ngân hàng cũng giúp nhà đầu tư linh động xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác.
Vốn của nhà đầu tư sẽ được phân tán, chứ không bị giam hãm chỉ trong một món đầu tư.
Những ví dụ điển hình cho nhà đầu tư bất động sản về đòn bẩy thông minh
Ví dụ, một bất động sản khi mua có giá là 2 tỉ, sau 5 năm, bất động sản này có giá là 4 tỉ. Như vậy mỗi năm, bất động sản đó tăng 20% (tương đương 400 triệu).
Người ta cho thuê bất động sản này với giá 10 triệu/ tháng. Theo đó hiệu suất khai thác cho thuê mỗi năm sẽ được tính bằng công thức:
Hiệu suất khai thác cho thuê = (Giá thuê tháng x 12 tháng) : Tổng vốn đầu tư.
Giá thuê tháng x 12 tháng : Tổng vốn đầu tư = Hiệu suất khai thác cho thuê
10 triệu x 12 tháng : 2 tỷ = 0.06 = 6%
Kết quả là 6% (tương đương 120 triệu).
Như vậy bạn sẽ tính được hiệu suất của bất động sản này, gồm cả dòng tiền đem lại khi cho thuê và lãi vốn đem lại nếu bán, 26% chính là hiệu suất của bất động sản này đem lại (tương đương 520 triệu/ năm).
Giả sử, họ vay vốn ngân hàng 1 tỉ, lãi suất phải trả là 12%/năm. Tổng số tiền phải trả ngân hàng mỗi năm là 120 triệu. Như vậy, mỗi năm họ vẫn lời 400 triệu.
Đây là con số tính toán chưa tính đến hình thức cho vay theo "dư nợ giảm dần" (lãi được tính trên số tiền thực tế còn nợ sau khi đã trừ đi phần gốc đã phải trả trước đó).
Với hình thức vay này, thì khoản tiền lời nhà đầu tư bất động sản thu được sẽ cao hơn con số 400 triệu/ năm).
Ngoài ra, mức phạt đối với khoản trả nợ trước hạn của ngân hàng thấp hơn mức lợi nhuận đầu tư đem lại.
Có ngân hàng áp dụng mức phạt là 1% giá trị vi phạm - rất thấp so với khoản thu về đúng không?
Những lưu ý về đòn bẩy vay vốn để đầu tư bất động sản
Các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý những điểm sau khi sử dụng đòn bẩy thông mình, cụ thể là:
- Lãi suất cao, đừng vay để đầu tư bất động sản.
- Khi vay nhà đầu tư bất động sản phải tính phương án có khả năng để trả.
- Khi không chắc thắng, nhà đầu tư bất động sản không vay để đầu tư.
Điều này cũng nằm trong chiến lược thắng tại thời điểm mua.
Vì sao nhà đầu tư bất động sản nên vay ngân hàng? Bởi vì khi vay họ chắc chắn vay là thắng, có khả năng chi trả tôi mới vay.
Ví dụ, nhà đầu tư bất động sản đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng hoặc home-stay, nếu vay ngân hàng, nhà đầu tư bất động sản tính khoảng một năm nữa trả thì chỉ dôi ra khoảng 200 triệu tiền lãi.
Nếu phải trả tiền phạt thanh toán nợ trước hạn, thì bất động sản lúc đấy đã tăng lên 1 tỉ hơn, hay 2 tỉ rồi, cho nên các khoản chi đó không có vấn đề gì.
Nhà đầu tư bất động sản có khả năng chi trả chừng đó tiền cho một tháng thì nhà đầu tư bất động sản vay, chứ không bao giờ làm quá khả năng cho phép.
Nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan luôn biết phải làm sao để giải quyết bài toán "nó tự nuôi nó".
Cho nên, dù bất động sản gặp phải vấn đề nằm ngoài dự kiến thì họ cũng không lạm vào khoản tiền chi tiêu khác - vì làm vậy rất nguy hiểm !
Đầu tư bất động sản cần có mục tiêu và giới hạn rõ ràng, khoản nào ra khoản đấy, chớ lấy từ chỗ nọ sang chỗ kia.
-----------
THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH BĐS VIỆT PHÚC
Trụ sở: 2A Nguyễn Sĩ Sách, P. 15, Q.Tân Binh, TP. HCM.
Điện thoại: 0856744999
Email: kinhdoanhBDS.Vietphuc@gmail.com