Với những người chân ướt chân ráo mới bước vào nghề bất động sản (BĐS), việc tìm hiểu những kiến thức cơ bản là điều rất quan trọng. Bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc trưng do đó việc bổ sung kiến thức cơ bản luôn là điều cần thiết đối với mỗi người. Hãy cùng Bất động sản Việt Phúc tìm hiểu những điều cần biết về bất động sản trong bài viết dưới đây.
1.Các khái niệm cơ bản về bất động sản (BDS) bạn nên biết
Thị trường bất động sản: Là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản.
Cung bất động sản: Có thể hiểu cung bất động sản là lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
Cầu bất động sản: Có thể hiểu là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
Dịch vụ bất động sản: bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất như môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ trung gian thanh toán, dịch vụ sữa chữa bất động sản …
Giá bất động sản: trên thị trường tồn tại song song hai loại giá bất động sản
Giá nhà nước: được UBND tỉnh thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất
Giá thị trường: được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị
2. Kiến thức cơ bản về đặc điểm bất động sản (BDS)
Kích thước: thể hiện hình thù của lô đất
– Vuông vắn: nhà đất có diện tích phía trước bằng diện tích phía sau độ dài các cạnh tương đương nhau
– Nở hậu: nhà đất có diện tích ngang phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước
– Bóp hậu: nhà đất có diện tích ngang phí sau nhỏ hơn phía trước
Hướng: nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo vị trí địa lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
Hiện trạng nhà đất: phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá cụ thể …
3. Pháp lý bất động sản là kiến thưc cơ bản về BDS mà ai cũng phải nắm được
Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở) do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với một bất động sản.
Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.
4. Những điều cần biết khi giao dịch bất động sản
Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ phát sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này chúng tôi xin tóm tắt một số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ và cân nhắc khi tiến hành mua bán sao cho có hiệu quả
5. Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng
Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– Số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
– Thuế và phí chuyển nhượng:
+ Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
+ Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
– Phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán
+ Thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
6. Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– Tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– Ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– Trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
*Các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
Để hiểu biết sau rộng về bất động sản quả là một điều không hề dễ dàng. Mong bài viết này của Bất động sản Việt Phúc sẽ giúp bạn có thêm kiến thức và thông tin một cách hữ dụng và hiệu quả nhất!
-----------
THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH BĐS VIỆT PHÚC
Trụ sở: 2A Nguyễn Sĩ Sách, P. 15, Q.Tân Binh, TP. HCM.
Điện thoại: 0856744999
Email: kinhdoanhBDS.Vietphuc@gmail.com